Jリート投資は不動産株投資より優れているか?

building 投資

不動産へ投資したい場合、主に次の3通りの投資方法がある。

  • 不動産株へ投資
  • リート市場の銘柄、またはインデックスファンドへ投資
  • 個別の不動産へ投資

この記事では、不動産株への投資よりもJリート投資のほうが優れている点をいくつかご紹介する。2019年までの過去10年間に関して言えば、この期間では、分配金込みのJリートのパフォーマンスは、配当込みのTOPIXを上回っている

不動産株への投資

不動産株への投資は、個別株への投資と全く同じである。例えば、不動産株の代表格といえば、三菱地所、三井不動産だろう。 1500棟以上で施工不良が発覚したレオパレスや、 融資資料の改ざんが問題化したTATERUも不動産株である。優良銘柄である三菱地所などは、長期で保有すれば安定して配当金を受け取り出来るだろうが、レオパレスやTATERUのように、不祥事が発覚すれば株価は暴落する

「不祥事してますか?」「はい、実は・・・。」と素直に認める経営者はまずいない。結局のところ、外部の投資家からは企業の実態はわからないので、公表されている資料に頼らざるを得ない。そしてある日突然、株価が暴落する。

引用元: https://kabutan.jp/

Jリート投資のメリットは、単純なビジネスモデルと優遇税制

不動産への投資で有望な選択肢となるのが、Jリートへの投資だ。Jリートとは、社団法人投資信託協会によれば、次の仕組みをもつ投資法人になる。

多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。不動産に投資を行いますが、法律上、投資信託の仲間です。

社団法人投資信託協会   https://www.toushin.or.jp/

単純なビジネスモデル

つまるところ、投資家から金を集め、それで複数の物件を買い、その物件を運用し、運用で得た利益を投資家に分配する、という極めて単純なビジネスだ。

Jリート投資法人は、2019年12月現在60以上の法人があり、時価総額も17兆円を超え右肩上がりで伸びている。

引用元: https://j-reit.jp/

Jリートは法人税上、一般企業よりも優遇されている

J-REITの場合は、収益の90%超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからず、「内部留保」もないので、収益がほぼそのまま分配金として出されます。

社団法人投資信託協会

一般企業の場合、その企業の先々の成長やビジネスを継続していくうえで必要な設備投資などの費用を考慮して、企業経営陣の裁量で利益のうちどの程度を内部留保し、どの程度を投資家へ配当するかを決めている。つまり、資金を配分する裁量は、投資家にはない。例えば一部上場の企業で、代々サラリーマン社長が続いているような企業の経営者なら、次のように判断するのではないか。

  • 私が社長を務めるのは長くて5年。5年間を何とか無事に乗り切りたい。
  • 社長を務める間に、不況などで業績悪化も考えられる。できるだけ現金を厚くもって、万一に備える守りの経営に徹しよう。
  • そのためには配当はできるだけ抑えたい。手元資金は潤沢なほうがよい。

一般企業、特にサラリーマン社長の企業で働く上述の論理は、Jリート投資法人に当てはまりにくい。なぜならば、投資法人の利益の90%以上を投資家に還元することで、法人税の優遇措置を享受しているからだ。Jリートの仕組み自体がこのように投資家還元が前提になっている点が、一般の有価証券への投資とは異なる点だろう。

Jリートへの投資は、個別銘柄のほか、Jリートに連動するインデックスファンドへの投資も可能だ。

Jリートへの個別銘柄への投資は、一般企業の個別株投資と同様に、それなりに値動きが大きい。特に分配金が支払われた直後は、分配金分の投資口価格(株価と同義語)が下落する。

引用元: https://kabutan.jp/

Jリート投資法人は、60銘柄以上もあるので、このうちのいくつかの銘柄を購入してリスクを分散し、自分のポートフォリオリオを組むこともできる。しかし、一口当たりの投資口価格が、日本ビルファンド投資法人のように80万円を超える銘柄もあり(2019年12月現在)、自分でポートフォリオを組むためには、それなりの投資元金が必要になる。

個別のJリート銘柄の値動きの幅を抑える目的では、Jリートに連動するインデックスへ投資するという方法がある。例えば、 eMAXIS 国内リートインデックスは、購入手数料無料で、実質コスト0.2%程度だ。運用成績は以下のようになる。

引用元: eMAXIS 国内リートインデックス 交付目論見書(2019.10.26)


Jリートのインデックス投資は利回りで割安時を判断する
ことで、割安圏にある時に、投資をすればより大きなリターンを見込める。

TOPIXよりもパフォーマンスが良かった最近10年間のJリート

一般企業の株式益回りのほうがJリートの分配利回りよりも高いのだから、Jリート投資よりも、TOPIX連動のインデックスへの投資のほうが有利だ。そう考えがちだが、Jリートも資産価値の向上により、投資口価格自体が景気動向に合わせて上下する。

直近10年では下記グラフのように、JリートはTOPIXを上回るパフォーマンスである。

まとめ

Jリートへの投資は、以下の点で優れている。

  • 収益の90%超を投資家に分配することが法律で定められている。
  • 収益のほとんどが分配されるため、運用会社による裁量が限られる
  • 直近10年間では、TOPIXを上回るパフォーマンスを残している。(2019.12月現在)
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