Jリート指数の推移と利回りで割安・割高を判断する方法

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「Jリートは割安で買い時だ」。2017年11月11日の日経新聞にJリートについての記事が掲載された。

確かに下記のチャートを見る限り、Jリート指数(東証リート指数)は2017年11月ころ、底値圏にあるように見える。しかし、底値圏に見えるのは、そのあとのJリート指数の上昇を知っているからであり、その当時の時点では、まだまだ下がるかもしれないという不安から投資家は買いに向かうことはできず、その結果、底値圏だったという事実が形成されている。
「あの時、投資していれば・・・」そう、そのあの時、Jリートの価格が割安だったことを知る手掛かりはなかったのだろうか?

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東証REIT指数

Jリート指数 (東証リート指数) で割安感を探る方法は、単純に分配金利回りを見ればよい

最も単純にJリートの割安感を示す指標となるのが、Jリート指数 (東証リート指数) の分配金利回りの推移だろう。利回りが高ければ投資をし、利回りが低くなったら売却する。利回りで得をすると思えば投資をし、損だなと思えば売ればいいので、単純明快な投資方法になる。
利回りでは大雑把すぎると考えるならば、 スプレッド(J-REIT分配金利回りと長期金利の差) を見ればよい。長期金利がゼロならば、もちろんスプレッド=分配金利回りになる。

Jリート指数 (東証リート指数) 分配金利回り4%が割高・割安の判断基準か?

過去においても、分配金利回りが高いときはJリート指数 (東証リート指数) は低く、利回りが低いときは、Jリート指数は高くなっている。
前述の日経新聞がJリートが割安であるという記事を掲載していた頃は、Jリート 指数(東証リート指数) 利回りは4%を超えたあたりだった。ゼロ金利だからスプレッドも同様に4%を超えたあたりだった。

Jリート分析の専門家も、同様の記事を書いている。

日銀の異次元金融緩和が続いている中でJ-REIT市場の分配金利回りが4%を超えていることは、機関投資家から見ても割安感が強いと感じられる水準と考えられます。

2018年のJ-REIT価格見通し/アイビー総研 関 大介  2017/12/29

Jリート投資、インデックス投資か個別投資法人か

分配金利回りを目安にJリートに投資をすると、割安時に投資できる判断がしやすいと思われる。もちろん、投資に絶対はないが、Jリートに投資をして、長期保有し分配金を受け取りたいという場合には、都合がよいかもしれない。

Jリート投資は不動産株投資より優れているか? でも指摘したように、Jリートは収益の90%超を分配するなどの一定の条件を満たすことで実質的に法人税がかからない仕組みになっている。そのため、収益のかなりの部分が投資家に還元される。これは経営陣の裁量により投資家への還元が左右される一般企業への投資とは大きく違うところだ。

jリートへの投資には、東証リート指数に連動するETF/投資信託へ投資する方法と、60以上ある個別のJリート銘柄へ投資する方法の2種類がある。

Jリート指数 (東証リート指数) 連動のインデックス投資のメリットとデメリット

Jリート指数 (東証リート指数) インデックス投資のメリット

Jリート指数 (東証リート指数) に連動するETFまたは投資信託へ投資する方法は、単純で分かりやすい方法だ。次のようなメリットがある。

  • Jリート指数 (東証リート指数) に連動する
  • 個別銘柄への投資よりボラティリティが低い

Jリート指数 (東証リート指数) インデックス投資の デメリット

Jリート ETF・投資信託への投資ではデメリットとして次の点を注意する必要がある。

  • 経費率のために分配金利回りが低下する

Jリート投資の魅力は、投資口価格上昇もさることながら、安定した分配金を得ることにあるだろう。しかし、経費率が高い場合、期待していた利回りを得られない可能性もある。そのため、ETF/投資信託へ投資する場合には、経費率を必ずチェックする必要がある。

ファンド名信託報酬実質コスト純資産総額
(略称)(税抜)(税抜)(億円)
1Smart-i0.17%0.21%37.84
Jリート
1eMAXIS Slim0.17%3.01
国内リート
3たわらノーロード0.25%0.25%98.12
国内リート
3ニッセイ0.25%0.26%157.46
Jリート
3三井住友・DC0.25%0.31%29.19
日本リート
6iFree0.29%0.30%4.32
J-REIT
7iシェアーズ0.34%0.39%14.97
国内リート(※1)
8野村(Funds-i)0.40%0.41%85.62
J-REIT
9SMT0.40%0.41%283.72
J-REIT
10eMAXIS0.40%0.41%170.06
国内リート
2019年11月28日時点。出典:ダイヤモンドザイ
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個別Jリート法人への投資のメリットとデメリット

Jリートには2019/12月現在60を超える投資法人が上場している。この中から個別に銘柄を選び投資する方法もある。

個別Jリート投資法人 メリット

個別銘柄へ投資するメリットは、自身で投資法人を分析することができることだろう。銘柄分析、選択に自信があるならば、Jリート指数 (東証リート指数) 連動インデックスへ投資するよりも、より良い運用成績を残せる可能性がある。
Jリートの個別銘柄の値動きの特徴として、一様に分配金が支払われた後は投資口価格が下落する。その時に支払われた分配金よりも下落率が大きくなることもある。投資をする際の絶好の機会になる可能性がある。

インヴィンシブル投資法人

個別Jリート投資法人 デメリット

メリットと表裏一体なのが、個別銘柄の選択が裏目に出ることだ。自信をもって投資したのに、投資法人が抱える大口テナントの退去が決まったりすると、投資口価格は大きく値下がりしてしまう。
また、収益の90%以上を投資家に還元することを宿命づけられているため、投資法人が規模を拡大していくためには、新たに増資を行う必要がある。PO(公募増資)を行うと、投資口あたりの価値はさがるため、保有している投資口の価値もねさがりしてしまう。難しいのは、いつPOするかは事前にはわからない。

まとめ

  • Jリート投資は利回りを割安・割高の判断基準に使える可能性が高い。
  • 東証リート指数のスプレッドを目安に投資すると割安で購入できる可能性が高い。
  • Jリート指数 (東証リート指数) インデックスファンドに投資する際は、経費率に注意が必要である。
  • 個別銘柄に投資する場合は、PO増資に注意する必要がある。

注記:本ブログの見解であり、投資を勧めるものではありません。本ブログは個人の投資に関し一切の責任を持ちません。

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